Quando a Revisão de aluguel é guiada por contrato?
A revisão de aluguel guiada por contrato é aquela que ocorre de acordo com as cláusulas e condições estabelecidas no contrato de locação. Em muitos contratos de locação, há uma cláusula específica que estabelece as condições para a revisão do valor do aluguel, como a periodicidade da revisão, a forma como o cálculo será feito e os índices de correção a serem aplicados.
Geralmente, a revisão de aluguel guiada por contrato ocorre anualmente ou a cada período estabelecido no contrato e pode ser feita de diferentes maneiras, como pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), entre outros.
É importante que ambas as partes envolvidas na locação, o locador e o locatário, sigam as condições estabelecidas no contrato de locação para evitar possíveis conflitos e garantir que a revisão do aluguel seja feita de forma justa e transparente.
Quando a Revisão de aluguel é guiada por contrato?
Revisão de aluguel é guiada por contrato e não pelo mercado. Esse entendimento é dos ministros da 4ª turma do STJ. – Saiba Mais
Revisão de aluguel é guiada por contrato e não pelo mercado, em geral os processos de renovatória de aluguel são guiados pelo resultado de uma pericia judicial em avaliação de imóveis pelo sistema comparativo de mercado, mas não foi assim nesse caso.
Em decisão unânime, os ministros da 4ª turma do STJ deram provimento ao recurso especial do shopping Conjunto Nacional Brasília e afastaram a revisão de aluguel feita pelo tribunal de origem baseada em método comparativo de dados de mercado.
O caso é relatado pelo ministro Luís Felipe Salomão.
O TJ/DF definiu a fixação do valor do aluguel após uma perícia judicial adotar método comparativo e analisar as características da loja, sua localização e a situação de outros estabelecimentos em áreas semelhantes do mesmo empreendimento.
O método comparativo de dados de mercado é o mais utilizado em todos os tipos de avaliação imobiliária, tanto para compra e venda de imóveis como para renovatórias de aluguel e no meu ver essa mudança de pode trazer alguns problemas futuros que talvez não seja o ideal para ambas as partes. Afirma Leonardo Leão Perito Judicial em ações de Avaliação Imobiliária.
O shopping, em contrapartida, sustentou que devem prevalecer as condições previstas em contrato e não a situação de mercado.
“Existindo expressa previsão contratual e não sobressaindo ilegalidade dos termos pactuados em avença de locação de unidade comercial no tocante à fórmula de cálculo do valor do aluguel mínimo nos casos de renovação do contrato, como na espécie, deve persistir o princípio da obrigatoriedade do contrato, pacta sunt servanda, ao invés da sua fixação com base em método comparativo mercadológico como adotado pelo acórdão recorrido.”
No entendimento do colegiado, a cláusula contratual em que se prevê a configuração do valor do aluguel não pode ser desprezada unicamente com fundamento na situação de mercado, sobretudo quando não há lastro suficientemente apto a demonstrar os motivos pelos quais a autonomia das partes não deve prevalecer.
No meu entendimento apoio a decisão do colegiado uma vez que no contrato de locação já existia uma regra a ser tomada sesta situação, afinal o contrato não pode simplesmente perder sua força pelo simples desejo de uma das partes, completa Leonardo Leão.
“Desse modo, afastada a possibilidade de utilização de método comparativo mercadológico na presente ação renovatória, impõe-se o retorno dos autos à Corte de origem para que analise a demanda à luz da regra insculpida no art. 54 da Lei do Inquilinato, que assim dispõe: ‘Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei’.”
Acredito que neste caso em especial o que beneficiou ao shopping foi a formalidade do seu contrato de locação que já previa essa situação e caso o magistrado não atentasse para esse fato o mesmo colocaria em risco o não cumprimento da lei do inquilinato, porém ainda acredito que a melhor maneira de resolver esse assunto é o acordo entre as partes, levando em conta a situação atual do mercado, ou seja o valor avaliado pela pericia e o valor que o shopping está pleiteando para que cheguem em um acordo.
Também acredito que nesta situação outros lojistas do mesmo shopping estejam passando pelas mesmas dificuldades e uma possível readequação das despesas do shopping em relação a nova realidade do mercado. Tudo uma questão das partes terem boa vontade em resolver um problema onde os dois saem perdendo, conclui Leonardo Leão
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